Во 2010 година, офшор-компанијата „Мелимејт“ влета во пазарот со недвижности во Скопје, набрзина купувајќи неколку стотици квадрати во зграда, во центарот на градот.
Во тоа време, урбанистичкото планирање во Општина Центар, во голема мера, беше во рацете на Владимир Здравев, претседателот на општинскиот Совет и клучен играч во промените на урбанистичките планови, кои го отворија патот за изградбата на контроверзниот владин проект „Скопје 2014“.
Менувањето на ликот на градот во неокласичен стил беше омилен проект на тогашниот премиер Никола Груевски, кој од 2018 година е бегалец во Унгарија. Но, проектот, исто така, послужил за полнење на џебовите на значителен број луѓе околу него.
Една деценија по купувањето, имотите на „Мелимејт“ беа продадени на компанија контролирана од семејството Здравеви, кое до тогаш веќе имаше завидно портфолио од недвижности во своја сопственост.
Во јули годинава, Здравев е осомничен за перење пари преку напумпани цени за лиење статуи за „Скопје 2014“ во Италија, во доцните 2000-ти и раните 2010-ти, приближно во времето кога „Мелимејт“ влезе на скопскиот пазар со купување имоти.
Обвинителите не објавија детали за тоа кои имоти се замрзнати во оваа истрага, но го осомничија Здравев за „правење трансакции на нелегални фондови преку офшор-фирми“.
Бројот на станови во Скопје пораснал за 30 отсто меѓу 2002 и 2021 година | Фото: БИРН
Доволен е еден површен поглед на пазарот со недвижности во Скопје за да се добие впечаток дека не бил исклучок.
Според податоците од последниот попис на населението во земјата од 2021 година, околу 70 илјади станбени единици во главниот град седат празни. Бројот на станови во градот пораснал за 30 отсто меѓу 2002 и 2021 година, а во истиот период, бројот на жители се зголемил за само три отсто.
Сепак, иако има повеќе од доволно нови домови во Скопје, Белград, Нови Сад, Приштина, Тирана и во други големи градови на Балканот, продажбата и натаму оди лесно, а цените скокаат. А кога е продажбата во прашање, кешот владее.
Оваа состојба го вклучува алармот кај организациите што го следат перењето пари.
„Градењето продолжува да се одвива без мера и надвор од реалистичните планови, но не и без економски ефект“, вели Слаѓана Тасева, претседателката на Транспаренси интернешнел Македонија и поранешна претседателка на Антикорупциската комисија. „Значи има прилив на пари и тие се трошат“.
Извртена пазарна логика
Како што расте понудата, растат и цените | Фото: БИРН
Во последниве пет до шест години, и покрај скромниот раст на бројот на населението, големите градови низ Балканот доживуваат градежен бум.
Во косовскиот главен град Приштина последните достапни податоци за празни станови се од пописот во 2011 година, кога биле регистрирани 15.000 невселени станбени единици. Градежниот бум штотуку почнуваше, а оттогаш биле издадени 575 градежни дозволи за колективни станбени згради, со вкупно развиена површина од речиси шест милиони квадратни метри. Следниот попис е закажан за есенва.
За многу места е тешко да се најдат точни податоци, но споредбата на бројот на станови и на домаќинства во Србија, на пример, покажува дека има приближно 1,1 милион станови повеќе од домаќинства. Србија има 6,8 милиони жители.
И покрај овој интензитет на градење, цените на становите растат.
Минатата година, најскапите станови во главниот град на Србија, Белград, се нудеа на пазарот за 10.400 евра за квадратен метар, а во Нови Сад за 3.500 евра. За споредба, во 2016 година, рекордот во Белград беше 3.200 евра, а во Нови Сад 1.400 евра за квадрат.
Во тие шест години, речиси 37 илјади нови станови биле изградени во Белград, а 18.500 во Нови Сад, додека бројот на населението на Србија, меѓу 2011 и 2021 година, се намалило за повеќе од половина милион.
Интензивната градба ангажира многу фирми и како подизведувачи | Фото: БИРН
Бизнисот со недвижности генерално се смета за добро место за вложување, но во земјите каде што проверката на потеклото на парите е слаба, а корупцијата раширена, овој пазар е омилен кај поединци што сакаат да ги исперат парите стекнати со криминал.
Главната предност на секторот е што може да апсорбира голем капитал, како и фактот дека е недоволно регулиран и е управуван од локалните власти, кои имаат слаби капацитети да контролираат што се случува“, се вели во извештајот за нелегални финансиски текови на Балканот од август 2020 година.
Купувањето станови додека се во изградба има особено големи предности, кога станува збор за перењето пари. Често, потеклото на парите не мора да се открие, а купувачите може да платат на повеќе рати, во кеш, и да останат под прагот што наложува трансакциите да се извршат преку банкарскиот систем.
И повратот на парите е често подобар кога се купува имот пред да биде завршен.
Плаќањето на подизведувачите по цени повисоки од пазарните, исто така, овозможува нерегуларни пари да влезат во финансискиот систем. Тука е и праксата да се даваат директни заеми за да се финансираат градежни проекти, со што се исклучуваат банките.
„Во новите градби речиси секогаш се бара од клиентите да платат однапред, односно имотот се продава пред да почне изградбата. Индустријата во голема мера се потпира на кеш, а агентите за недвижнини интервјуирани за овој извештај вечат дека продажбите што се прават целосно во кеш не се невообичаени. Трансакциите за недвижности во кеш може да ја избегнат проверката од формалниот финансиски систем и потеклото на парите може да остане непознато“, се вели во извештајот.
Сепак, истрагите во оваа област остануваат ретки.
„Парите имаат предност“
Институциите го препознаваат секторот како ризичен | Фото: БИРН
Во 2021 година, канцеларијата на специјалното обвинителство во главниот град на Албанија, Тирана, отвори истрага во соработка со италијанските власти врз основа на снимени разговори, кои сугерираа дека криминалната организација Ндрангета од Калабрија се обидувала да поткупи службени лица во Албанија за да добие градежни дозволи.
Истрагата беше отворена откако разговорите беа објавени на албанскиот ТВ-канал Ора.
Албанското специјално обвинителство за организиран криминал и корупција не одговори на прашањата за напредокот на истрагата.
Во Србија, според податоците од Управата против перење пари, во 2020 година, 86 проценти од трансакциите во секторот недвижности во земјата биле направени во кеш, што е сериозен показател.
Меѓу 2018 и 2020 година биле отворени истраги против 66 поединци, од кои 48 биле обвинети, а 11 од нив, пак, биле осудени за перење пари преку недвижности, се вели во извештај од Управата.
Во Северна Македонија, Управата за финансиско разузнавање (УФР) го рангирала градежниот сектор на првото место според ризикот од перење пари, во процената што ја објавила во 2020 година.
Во секторот оперираат околу 6.500 компании, кои остваруваат приходи од околу 1,5 милијарди евра годишно, и иако најголемиот број трансакции се извршуваат преку банките, сепак многу се прават и во кеш, особено кога во нив се вклучени поединци наместо правни лица.
„Дејствувањето на физичките лица како инвеститори во градежништвото и воедно како продавачи на новоизградените објекти е проследено со употреба на големи суми на готови пари за изградба на градежните објекти и при нивна продажба“, се вели во процената на УФР за периодот од 2016 до 2018 година.
Во тој период, УФР отворила 16 случаи за перење пари, во кои биле вмешани компании што главно се занимаваат со градежништво. БИРН не беше во можност да добие информации каков бил исходот од овие случаи.
Податоците од Основниот суд во Приштина, Косово, покажуваат дека таму имало 32 случаи со перење пари. Судот, сепак, не беше во можност да обезбеди прецизни податоци дали некој од овие случаи бил поврзан со градежниот сектор. Специјалното обвинителство не одговори на барањата за информации.
Државите водат политики на поттикнување на градењето | Фото: БИРН
Во Северна Македонија, Нури Бајрами, член на Антикорупциската комисија, го критикува пристапот на државните институции кон Националната антикорупциска стратегија, и при нејзината подготовка и при спроведувањето.
Релевантните институции од градежниот сектор делегирале кадар од пониските ешалони, вели тој, и тие биле „слаби во креирањето политики и уште послаби во спроведувањето“.
„А кога ќе се смени власта, сѐ престанува“, вели Бајрами за БИРН.
Тасева од Транспаренси интернешнел вели дека важноста што ја има градежниот сектор за локалните економии и за полнењето на општинските буџети ги обесхрабрува институциите посериозно да ги истражат неговите извори на финансирање.
„Државата повеќе се грижи за тие што сакаат да градат, бидејќи парите имаат предност“, вели таа.
Оваа сторија е поддржана од Глобалната програма за справување со нелегални финансиски текови, имплементирана од ГИЗ и финансиски поддржана од Сојузното Министерство за економска соработка и развој на СР Германија и Министерството за надворешни работи на Кралството Норвешка.
Содржината на сторијата е во целосна одговорност на БИРН и не ги рефлектира ставовите на ГИЗ, Сојузното Министерство за економска соработка и развој на СР Германија или Министерството за надворешни работи на Кралството Норвешка.
Овој текст беше сменет на 29 септември 2023 за да се појасни дека цитатите припишани на Кристина Амерхаузер, коавторка на извештајот за нелегални финансиски текови на Балканот на Глобалната иницијатива против транснационален организиран криминал (ГИ-ТОК) од 2020, се извадени од самиот извештај, како и да се прецизира точната содржина на цитатите.
