Истражувањa

Скопјани по евтина тарифа

И „поскапената“ легализација на некои места е поевтина од легалното градење

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Како може да се гради во Скопје, легално, но да се платат многу помали давачки од законски утврдените? Едноставно – ќе се гради веднаш до градот, а ќе се користи неговата инфраструктура.

Илјадници луѓе живеат и градат куќи на границата на Генералниот урбанистички план на главниот град и на тој начин си овозможуваат удобно домување, избегнувајќи ги правилата за градење што важат во плански уредените средини, како и цените за комуналии во нив. Не станува збор само за дивоградби за кои е подготвен нов бран легализација, туку и за објекти што се направени легално уште во стартот, користејќи ги поволностите што им ги нудат законските лавиринти и локалните планови.

Оваа пракса се одвива со децении и често е на директна штета на првите соседи што живеат на границата од градот, но од внатрешната, урбанизирана страна. Нивната инфраструктура – улици, водоводни и електрични мрежи, училишта, јавни простори, димензионирана за одреден број домаќинства, одеднаш почнува да се користи од многу повеќе луѓе и се преоптоварува. Се зголемува сообраќајниот метеж и ризикот од несреќи, снемува вода, се преполнува канализацијата…

Разликата во цените што треба да се платат за комуналии, кои преку границата на урбанизираната зона чинат и до петпати помалку отколку во нејзините рамки, како и флексибилноста што ја овозможува градењето надвор од деталните урбанистички планови, привлекуваат многумина да се решат на овој чекор.

Поради тоа, како и поради отсуството на единствен план за развој на градот и на неговата околина и овозможувањето секоја општина да си биде посебен свет во урбанистичкото планирање, ни се случува урбано прелевање со сите проблеми што ги носи тоа, коментираат за БИРН архитекти и експерти во оваа област.

Како слепа уличка се претвори во транзитен пат

Со доградба на улицата се отвори пат кон нова населба | Фото: БИРН/В. Апостолов

Улицата Симче Настевски во населбата Радишани, Општина Бутел, е широка четири и пол метри. Била димензионирана како станбена улица со слеп завршеток, за пристап до домовите на триесетина семејства што живеат таму. Но, веќе не е така. Сега ја користат двојно повеќе домаќинства од првично предвидените, а се очекува таа бројка да се зголемува.

Како се случи тоа? Нејзиниот крај е пробиен и продолжен за еден километар, па сега таа е главен транзитен пат до новата населба што стихијно се гради веднаш до Радишани. Во нивите на ридот над населбата се направени триесетина куќи. Историските сателитски снимки покажуваат дека пред една деценија таму имало само две куќи и неколку помошни градби, а денес има 22 објекти за домување заведени во Катастарот, а десетина може да се видат на мапите, но не се регистрирани, што значи дека се дивоизградени.

Овие куќи не се на територијата на Општина Бутел, што значи не се во рамките на Градот Скопје, туку се во соседната Чучер Сандево, каде што условите за градба се многу поповолни.

На пример, цените за надоместокот за уредување градежно земјиште (комуналии) во Чучер Сандево се движат од шест до 30 евра, а во Скопје, во зоната што е покриена со ГУП и за која има детални урбанистички планови, за тоа се плаќа од 80 до 120 евра. Тоа значи дека ако некој ги плати најскапите комуналии во Чучер Сандево, тие ќе му бидат за 60 проценти поевтини од најевтините што би ги платил во урбанизираната зона, иако градбата му се наоѓа на неколку десетици метри од границата. Дури и некој да направил дивоградба и да треба да ја легализира со 50 отсто поскапи комуналии, ќе помине поевтино отколку да правел куќа каде што просторот е испланиран.

Дел од новата населба над Радишани | Фото: БИРН/В. Апостолов

Но, тоа не е единствената придобивка. Во овој дел од Општина Чучер Сандево не се гради според детален урбанистички план, туку според т.н. општ акт. Што е разликата? Таму каде што има ДУП, точно е определено каде треба да биде поставена градбата, колкава основа да има, колку ката итн. Каде што, наместо тоа, се користи општ акт, се определуваат само максималните димензии на градбите во однос на катастарските парцели, а каква форма ќе има куќата и каде ќе биде поставена на парцелата, определува самиот сопственик.

Ова е атрактивно за поимотни инвеститори, кои на овој начин може да изградат куќи по сопствена желба и самите да одлучат која страна ќе им гледа кон Скопска Црна Гора, која кон Скопската Котлина, која кон Шар Планина итн., бидејќи местото изобилува со панорами.

Единственото правило е дека на една парцела може да има една куќа. Но, катастарските парцели не се регулирани на ист начин како градежните парцели. Вторите се утврдени точно со ДУП-овите, а првите може лесно да се менуваат, па ако некој има плац од 5.000 квадрати, може со геометар и со барање до Катастарот да го подели на пет парцели од по 1.000 квадрати и да овозможи изградба на пет куќи.

Улицата Симче Настевски опслужува многу повеќе возила отколку што може да поднесе | Фото: БИРН/В. Апостолов

Од друга страна, со општиот акт не се предвидува улична мрежа, туку секој сопственик треба сам да се снајде за да се поврзе со јавен пат. На тој начин, една мала улица како Симче Настевски, со наддавање и продолжување кон новоизградените објекти, се претвори во транзитен пат каде што сообраќајот се зголеми повеќекратно, се вози побрзо, и безбедноста на луѓето е загрозена.

„Овде некого може да згазат зашто на улицата си играат дечиња. Нашите внуци и внуки тука живеат. Во последно време проблемите прогресираат. Мошне брзо се вози, многу побрзо отколку што налага логиката. А, навечер се случуваат експерименти со мотори, има бука и дигаат прав“, вели пензионерот Ранко Марковиќ, кој четириесет години живее токму на крајот од улицата.

Неговата гаража, која се наоѓа до местото каде што почнува продолжението на поранешната слепа улица, неколкупати ја „бакнале“ со возила, како што вели. Освен што го трпи вознемирувањето од сообраќајот, трпи и штети без да може да најде кој го оштетил и како да си ја бара правдата.

„Ако на некого му кажеш: Tе молам, момче немој да возиш брзо. Tој ти одговара: Кој си ти? Ти мене ќе ми кажеш“, вели Марковиќ.

Пред 40 години се преселил од центарот на градот во Радишани барајќи мир, но сега го загубил и тоа, вели нашиот соговорник.

Испративме прашања до Градот Скопје и до Општина Бутел за тоа зошто ја продолжиле улицата Симче Настевски за еден километар за да им служи на новите жители на Чучер Сандево, кога со тоа ги загрозиле нивните жители, што ним им плаќаат даноци. Од градот одговорија дека со општината имаат договор за заедно да го финансираат асфалтирањето на повеќе улици преку јавното претпријатие „Улици и патишта“, но од Бутел ги даваат налозите каде што да се работи. Од Општината не добивме никаков одговор.

За Чучер Сандево, пак, нема ништо спорно. Како што рекоа одговорните за урбанизам во таа општина, жителите на Симче Настевски немаат ексклузивно право врз улицата.

„Јавните патишта се јавно добро и сите граѓани имаат еднакво право на пристап до овие добра. Нашиот општ акт беше одобрен и од Агенцијата за планирање на просторот и од Министерството за транспорт и врски, куќите се градат легално и нема никаков проблем“, ни рече секретарот на Општината, Ацо Пршевски.

Тој додаде дека Општината не спроведува никаква посебна политика за привлекување нови жители, туку атрактивноста на локацијата, заедно со зголемениот интерес за живот надвор од градскиот метеж, се причините зошто луѓето доаѓаат да живеат таму.

Скапо и нецелосно санирање на последиците

Повеќето ниви во Пинтија се заменети со куќи | Фото: БИРН/Г. Трпковски

Тоа што во Радишани е зачеток, во населбата Пинтија во Општината Кисела Вода е во многу напредна фаза. Оваа населба, проектирана за стотина куќи во 1960-тите, веќе има трипати повеќе, сите приклучени на истата улична, водоводна, електрична и друга мрежа, како и на истите јавни добра.

Нови куќи и натаму се градат, сѐ повисоко на ридот, секаде каде што има простор за градба и некаков пристапен пат. И тука има поволности – стариот дел од населбата е во рамките на ГУП-от, а новиот не е. Во стариот, комуналиите би чинеле најмалку 80 евра, а во новиот најмногу 40, според информациите што ги добивме од општинскиот сектор за урбанизам.

Општината повеќепати правела инвестиции за да ја подобри инфраструктурата, но тешко успева во трката со градителите. Сите тие зависат од истите улични пристапи, истите цевки, истото училиште итн.

Преизградената населба со години немаше доволно вода, па државата во 2013 година вложи речиси милион евра за да се реши овој проблем. Дел од парите беа обезбедени со кредит од Светска банка.

„Сега со водата немаме проблем, но новите куќи не можат да се приклучат на канализацијата, бидејќи таа нема капацитет. Сепак, и натаму се гради“, вели претседателот на месната заедница, Перица Крстевски.

Населбата Пинтија е трипати поголема од првично предвиденото | Фото: БИРН/Г. Трпковски

Како што додава тој, еден проблем е решен, но другите останале, особено оптовареноста на улиците.

„Сега многу семејства имаат по повеќе од еден автомобил. Метежот станува голем, а улиците се исти колку што биле пред 50 години. Особено е опасно околу училиштето, каде што долго време бараме да се постават ‘легнати полицајци’“, додава тој.

Трансформацијата на Сопиште е уште подраматична, каде што за 20 години се изградија стотина куќи и неколку згради, сите поврзани со поранешниот селски пат. Таму, на најатрактивните локации што се најблиску до градските зони, цените за комуналии се движат од 15 до 20 евра.  И ова место нуди живеење на височина, со поглед на Скопје, во приградска населба со помали давачки, и со пристап до градот преку други населби.

Познат е и примерот со Бардовци, место што се зголеми двојно во последните две децении. Слично се случува во Сарај, Визбегово, Илинден, Лисиче…

Сето тоа укажува дека ширењето на градот е тренд што трае веќе трета деценија, и само се наоѓаат нови локации каде што градењето се прелева преку границите на Генералниот урбанистички план, со нови населби, што дури и кога се градат легално, неплански се прилепуваат кон него.

И со „прелевањето“ се претера

Сопиште од село стана населба со вили и со згради | Фото: БИРН/Г. Трпковски

Додека во централните делови на Скопје се зголемува густината на изграденоста и на населението со нови станбени згради што никнуваат на местата на куќи, бараки, зелени површини, стари индустриски објекти, еден од предлозите што повремено се нафрла за тоа како градот да продолжи да расте, но балансирано, е неговото ширење. И градоначалникот Петре Шилегов споменувал дека Скопје треба да се шири кон север.

Сепак, досегашните искуства покажуваат дека и тоа ширење се одвива на неплански начин и создава повеќе проблеми отколку што решава.

Урбаното прелевање е познат феномен насекаде во светот каде што има големи градови, и тој може да биде проблематичен дури и кога сообраќајната инфраструктура е плански решена, а камоли кога растот е стихиен како во случајот со Скопје, вели за БИРН, професорот на Архитектонскиот факултет, Слободан Велевски.

„Претворањето на еден град од моноцентричен во полицентричен е една од најкомплицираните работи. Затоа што треба да се направат нови центри со соодветна густина и со програмски целини. Сателитските населби треба плански да се осмислат за да не бидат една до друга, туку да има слободен простор меѓу нив. И најважно – тие треба да генерираат работни места. Ако градиме само спални соби, тоа ќе создаде притисок врз сообраќајот“, објаснува професорот.

Кај нас, додава тој, растот се случува на еден од најлошите начини – се почнува од линијата на градот и се шири во недоглед, гризејќи го земјоделското земјиште.

„Триесет години ги трошиме лесно градските ресурси, градиме град, а не го одржуваме. Се надевам дека ширењето на градот ќе заземе значајно место во новиот Генерален урбанистички план. Таму треба да се дефинираат границите, но и карактерот на границата. Сега ние имаме административен раб на градот, а преку него има прелевање“, додава професорот Велевски.

Околината на Скопје атрактивна и за понекој приватен замок | Фото: БИРН/Г. Трпковски

Архитектот Филип Конески, основачот и уредник на порталот МАРХ (Македонска архитектура), објаснува дека непланското ширење е една од последиците на проблемот за кој тие често зборуваат – недостигот од мастер план за Скопје, кој би се изработил на конкурс. Последен таков план беше тој на Кензо Танге, кој се напушти во 1990-тите, но не се направи нов.

„Наместо тоа, воведовме сегментарен урбанизам, во кој секоја општина посебно се планира, и во градот, и во неговата околина. Не може таквите големи прашања да се решаваат на ситно. И околината на градот спаѓа во делот на планирањето. Во Скопје се предвиделе сателитски населби, како Драчево и Радишани, а се предвидувало и селата со текот на времето да станат такви населби. Станаа, но на неплански начин“, вели Конески.

Нашите соговорници се согласуваат дека развојот на Скопје не може да се планира со игнорирање на сателитските населби што се ресурс на градот и што секојдневно комуницираат со него. Рецептот, според нив, се чини едноставен – потребен е единствен генерален план и регионална визија, а на општините може да им се остави да доуредуваат детали, наместо самите да го осмислуваат просторот. Сепак, велат тие, начинот на кој е уредено менаџирањето на градот и на околината е пречка за неговото подобро планирање.

„Тоа што го имаме сега не е урбано планирање, туку само конкурентска борба меѓу градоначалници, политички партии, бизнисмени, инвеститори итн. Еден нефункционален систем што го нарекуваме демократија. Не може да биде демократија кога е спротивна на јавниот интерес“, заклучува Конески.