Истражувањa

Земјиштето кај „Холидеј ин“ воопшто не морало да се продаде

Ако на власта приоритет ѝ бил јавниот интерес во случајот со локацијата кај „Холидеј ин“, имала начин да го заштити, покажува истражувањето на БИРН

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

Откако со продажбата на паркингот спроти „Холидеј ин“ Скопје загуби уште едно парче јавен простор во приватни раце, а дел граѓаните го искажаа својот револт, Министерството за транспорт и врски побрза да објасни дека во овој случај немало избор, односно дека законски морало да му го продаде земјиштето на приватниот инвеститор зашто тој веќе поседувал 30 отсто од парцелата.

Но, во Законот за градежно земјиште, на кој се повикуваат надлежните од Министерството, не го пишува тоа. Стои само зборот „може“ и никаде нема „мора“ или некој сличен термин што би значел дека тоа е апсолутна обврска. Во членот 15 се вели дека државата може да отуѓува земјиште во нејзина сопственост со јавно наддавање или со непосредни спогодби ако на местото не е предвиден објект од јавен интерес, а подолу е опишано кога е тоа дозволено на едниот, а кога на другиот начин.

Во Министерството поинаку го толкуваат законот и велат дека зборот „може“ е содржан само во првиот став од членот 15, а не и подолу во текстот. Оттаму додаваат дека во истиот член е наведено дека со непосредна спогодба, градежното земјиште во сопственост на Република Македонија се отуѓува за оформување градежна парцела предвидена со урбанистички план или урбанистичка планска документација доколку лицето има во сопственост повеќе од 30 отсто од градежната парцела. Тие се повикуваат и на членот 65, каде што се вели дека продажбите на овој начин се вршат по барање на физички или на правни лица.

„Земајќи ги предвид начелата на управната постапка и одредбите на Законот за градежно земјиште во целост, не станува збор за суверено право на надлежниот орган да одлучи дали ќе се уважи барањето или не. Во ситуација кога барателот ги исполнува условите, надлежниот орган е обврзан да го уважи барањето во случај кога се исполнети законските услови во целост“, се вели во писмениот одговор доставен до БИРН.

Но, зборот „обврзан“ или „обврска“ го нема ниту во членот 15, ниту во 65. Го има во други делови од законот каде што се регулираат други аспекти од користењето на градежното земјиште, но не во делот со кој се утврдува кога и како државата може да го продава.

Закон за исправање и за создавање неправилности

Примената на законот и порано покажувала системски пропусти | Фото: БИРН

Одредбата според која некој може да го докупи државното земјиште околу неговиот имот со директна спогодба, со цена утврдена од владата, е предвидено затоа што често постојат несовпаѓања меѓу градежните и катастарските парцели, што им предизвикува проблеми на многу граѓани.

Како настануваат овие несовпаѓања? Градежните парцели немаат врска со тоа во чија сопственост е некој имот. Со нив се определува за што може да се користи некој простор, за зграда, куќа, јавен објект, зеленило, паркинг, игралиште, улица итн. Нивната форма, големина и намена зависи од тоа како општината и нејзините планери го замислиле изгледот и развојот на еден простор кога ги изработувале деталните урбанистички планови. Секоја градежна парцела има точни димензии и граници. Од друга страна, катастарските парцели, чии граници се исто така прецизно утврдени, служат за означување кој е сопственик на некој имот. Општината, кога го планира просторот (кога го дели и му дава намена на секој дел), не мора да се води според катастарските граници, па затоа се случува на една градежна парцела дел од имотот да биде приватен, а дел државен.

За еден сопственик да добие градежна дозвола мора да ја поседува целата градежна парцела, па затоа е овозможено ако поседува над 30 проценти, да може да го откупи остатокот од државата по непазарни услови. Оваа одредба, освен што служи за да им реши практични проблеми на граѓаните, се користи и за присвојување државно земјиште, кога некој ќе купи некои имоти, општината околу нив ќе нацрта градежна парцела поголема за 70 отсто (на сметка на јавниот простор) и така тој ќе стекне право да си го откупи и државниот дел, обично по многу пониска цена од пазарната. На сличен начин беа оформени градежните парцели за хотелот „Мериот“ и за палатата „Христо Татарчев“.

Дали трамвајот е јавен интерес?

Низ приватизираната парцела 1.1 е предвидена подземна трамвајска траса | Фото: ДУП на Општина Центар

Згора на сѐ, проблематично во овој случај е дека било оценето дека парцелата може да се продаде затоа што на неа не е предвидено да се гради објект од јавен интерес.

„Намената на градежното земјиште се утврдува врз основа на извод од урбанистички план издаден од надлежен орган, во конкретниот случај од Општина Центар. Во издадениот извод од урбанистичкиот план е утврдена намена на градежното земјиште, која не претставува јавен интерес“, додаваат од Министерството во одговорот на нашите прашања.

Ако се чита само намената на продадената површина, определена со ДУП од Општина Центар во 2012 година, таму се предвидени станбени и деловни објекти, односно нема јавен интерес. Но, кога ќе се продаде едно земјиште, се стекнува сопственост, не само на површината, туку и на земјата под неа. А под површината, приказната е сосема поинаква. Урбанистичките планови покажуваат дека под тоа земјиште поминува дел од подземна траса за трамвај. Таа е утврдена со генералниот урбанистички план за Скопје и не може да се смени со деталниот план за тој дел од центарот.

Јавниот градски превоз е прашање на јавен интерес, а во законот се вели дека кога има објект од јавен интерес, за продажбата е потребна одлука на Владата, а не на Министерството. Законодавецот напишал дека објектот дури не мора да постои, доволно е да биде предвиден со постојните планови.

Прашани за ваквата одредба, од Министерството велат дека добиле светло и од Државното правобранителство, кое како институција е задолжено да се грижи државата да не биде оштетена кога склучува договори со приватни лица во врска со продажба или користење на државниот имот.

Во одлуката на Државното правобранителство се вели  дека „нема правни пречки да се изврши продажбата“.

Ниту Министерството, ниту министерот Горан Сугарески, во досегашните објаснувања околу оваа продажба не ја споменале подземната трамвајска траса. Нема одговор ниту од градот Скопје, во чија надлежност е таа траса, за тоа дали биле консултирани за оваа продажба.

Што може да се изгради

По продажбата, паркирањето е бесплатно, но хаотично | Фото: БИРН

Деталниот план за овој простор, донесен во 2012 година, е ставен под мораториум заедно со уште 30 други планови. Сепак, мораториумот значи дека се запира само издавањето градежни дозволи за објектите предвидени со нив. Оформувањето градежни парцели со докупување државно земјиште не беше забрането.

Општината ги стави под мораториум сите планови за кои успеа да најде причина, меѓу другото и тие што не се совпаѓале со генералниот урбанистички план. И овој случај е таков, бидејќи објекти од приватен интерес (згради и деловен простор) се вцртани врз објект од јавен интерес (трамвајската траса).

Планот ќе се менува, тоа го најавуваат и од Општина Центар, но не соопштуваат детали какви промени ќе има. Ова значи дека е можно да се променат и границите и димензиите на градежните парцели, што влијае врз правото на приватниот сопственик да го откупи државното земјиште. Но, од Министерството образложуваат дека барателот им доставил комплетна документација, вклучително и извод од урбанистичкиот план, а тие имале рок од 30 дена да му одговорат на барањето и не можеле да чекаат нов ДУП.

„Доколку урбанистичкиот план бил под мораториум и не можел да се спроведува, Општината не требало да издава извод од истиот“, додаваат од Транспорт и врски.

Сепак, инвеститорот ќе мора да чека да се објави новиот план за да може да почне да гради.

До новиот модерен комплекс ќе останат старите куќи од кои дел се распаѓаат | Фото: БИРН

Идејата со планот од пред шест години беше целиот простор од улицата спроти хотелот „Холидеј ин“ до булеварот пред Олимпискиот базен (паркингот и околните куќите) да се претвори во бизнис-центар со три облакодери до 60 ката поврзани со згради до 20 ката, а во средината да има плоштад и фонтана. Планот е поделен на четири градежни парцели, три за зградите и една за фонтаната.

Фирмата инвеститор „МГ Фешн“ заедно со Македонската православна црква сега го поседува целото земјиште на една од четирите градежни парцели, каде што може да се направи една висококатница и две помали згради (освен ако со новиот ДУП се определи поинаку). Токму такви беа и најавите што стигнаа од инвеститорот деновиве, дека наместо три, ќе гради една висококатница.

Другите три градежни парцели се протегаат врз повеќе од 80 приватни имоти во сопственост на над 250 сопственици. Кај некои има по 8 или 11 заеднички сопственици. Меѓу другите, МПЦ има уште една парцела таму, од 112 квадратни метри, веднаш до булеварот Кочо Рацин спроти Веро центарот.

Со оглед на големиот број различни имоти, малку е веројатно дека некој инвеститор ќе може да го откупи целиот простор за да го изгради комплексот од три згради. До новиот модерен комплекс што го најавува инвеститорот ќе останат куќите изградени пред 100 или повеќе години, од кои дел се распаѓаат.

Сопственик на еден од имотите вели дека уште од 2012 година инвеститори, меѓу кои и луѓе од фирмата „МГ Фешн“ се обидувале да купуваат земјишта, но не успеале.