Оградата се појави во април. Засилена со бодликава жица, оградата ја затвори плажата Пише Поро на албанскиот брег на Јадранско Море, која е дел од заштитениот пејзаж Вјоса-Нарта, важно место каде одмораат птиците преселници.
На локацијата, која опфаќа повеќе од 1,3 милиони квадрати, компанијата „Звернец саут Адријатик девелопмент“ планира да изгради луксузен туристички комплекс и за тоа има дозвола од албанската влада.
Минела Балиу не можел да поверува што гледа. Земјиштето не е на продажба, вели тој за БИРН:
„Насилно нè истераа од нашиот имот.“
Оградата околу плажата Пише Поро го означува почетокот на планот за развој на лагуната Нарта, еден од последните недопрени делови од албанскиот брег.
Компанијата-инвеститор „Звернец саут Адријатик девелопмент“ е регистрирана во Холандија, како офшор-труст. Иако не се објавени нејзините вистински сопственици, американските медиуми го поврзуваат проектот со двајца браќа, катарски милијардери и со Џаред Кушнер, зетот на американскиот претседател Доналд Трамп.
Но, тоа не е целата приказна, открива БИРН.
Според документите што БИРН ги доби преку барања за пристап до информации од јавен карактер, проектот вклучува мрежа од поединци и компании, меѓу кои бизнисмен обвинуван за врски со италијанската мафија, поранешен судија, кој поднел оставка наместо да се соочи со проверка на потеклото на својот имот, и лица поврзани со еден од најмоќните бизнисмени во земјата, Шефќет Кастрати.
Албанскиот Национален совет за територија и води (ККТУ), со кој претседава премиерот Еди Рама, издал дозвола за развој на проектот, и покрај тековните судски спорови околу тоа кој навистина го поседува земјиштето на кое треба да се гради.
„Тие не прашуваат“, рече Балиу, едно од лицата што тврдат дека имаат право на земјиштето.
„Тие ја имаат моќта.“
Во писмен одговор за оваа сторија, кабинетот на Рама соопшти дека ККТУ нема надлежност да ја проверува сопственоста врз земјиштето и дека јавните институции не можат да постапуваат „врз основа на тврдења, претпоставки или предрасуди, туку врз основа на документација и законски механизми.“
„Фактот дека може да постојат или да не постојат лица што полагаат право на одреден имот и судски постапки поврзани со него нема никаква врска со законската процедура за разгледување барања за градежни дозволи“, се вели во одговорот.
„Во меѓувреме, имотните евиденции не се предмет на истрага или одлучување од страна на извршните органи на државата.“
Осудениот фалсификатор
Поглед од островот Звернец, Албанија | Фото: Unsplash/Albina Shehetila
Импресивниот појас од песочни плажи и стрмни карпи околу Звернец и Пише Поро одамна е мета на инвеститорите.
Сепак, областа има статус на заштитен пејзаж поради своето значење за птиците преселници, вклучувајќи ги и фламингата. Таа е дом и на три природни споменици: лагуната Лимопуо, Манастирскиот остров и ретките песочни дини, каде што морските желки ги положуваат своите јајца.
Заштитениот статус не ги спречи последователните албански влади да одобруваат развојни планови во областа додека бизнисмени купуваа големи површини земјиште од лица чии сопственички права често се предмет на правни спорови.
Во 2021 година, владата на Рама ја намали заштитената зона за 5.000 хектари, ги ублажи мерките за заштита и даде зелено светло за нов аеродром во блискoто приморско село Акерни.
Во март 2024 година, Кушнер зборуваше за плановите да инвестира во Звернец и во Сазан, ненаселен остров крај брегот, за пет месеци подоцна да биде основана „Звернец саут Адријатик девелопмент.“
Една од компаниите во сопственичката структура, „Блу индастрис инвестмент холдинг Б.В“ е во сопственост на петмина албански државјани. Нивниот идентитет не е познат бидејќи ниту еден од нив не поседува повеќе од 25 проценти од акциите.
Помалку од осум месеци по основањето, компанијата „Звернец саут Адријатик девелопмент“доби две дозволи за развој од ККТУ токму за локациите што ги спомна Кушнер.
Документите покажуваат дека фирмата побарала дозвола за изградба на 47.000 квадратни метри објекти на парцела од 2,5 хектари во Пише Поро, со почетна инвестиција од 2,6 милијарди леки, односно околу 27,2 милиони евра.
Таа, исто така, склучила договори за развој со физички лица и со компании регистрирани како сопственици на повеќе од 2,5 милиони квадратни метри земјиште, или 251 хектар, во областите Звернец и Нарта.
Според судски пресуди и документи од Агенцијата за територијален развој (АЗХТ), голем дел од ова земјиште е поврзано со бизнисменот Артур Шеху, кој живее во САД и потекнува од Валона, како и со неговиот поранешен семеен адвокат Пелумб Петритај.
Петритај моментално се жали на пресуда со која е осуден за фалсификување документи поврзани со барањата на Шеху за сопственост врз големи делови од крајбрежното земјиште, вклучително и делови каде што треба да се изгради планираниот комплекс. Тој ги негира сите обвиненија.
Поранешниот судија
Зетот на американскиот претседател стои зад проектот | Илустрација: БИРН Македонија
Шеху и лица поврзани со него, меѓу кои и Фердинант Сулај, склучиле договор за развој со „Звернец саут Адријатик девелопмент“, како сопственици на парцела од околу 108 хектари.
Шеху и неколку негови роднини моментално се странки во повеќе судски постапки поврзани со имоти опфатени со проектот. Тој е идентификуван како дел од неколку шеми што биле предмет на истраги поради сомнежи за незаконски пренос на сопственост врз земјиште во Валона.
Некои од тие истраги, поврзани со земјиште на полуостровот Карабурун, резултирале со конфискација на имот. Други случаи сè уште се пред судовите.
Самиот Шеху не е обвинет за кривично дело, но неодамна беше споменат во документарец на италијанската телевизија РАИ, како лице што наводно било предмет на истрага во рамки на истрага за мафијашката организација Сакра корона унита од регионот Пуља во јужна Италија.
Ниту Шеху, ниту Сулај не беа достапни за коментар.
Друга парцела од околу 78.000 квадратни метри е во сопственост на Феријаре Ндреу, ќерка на Пелумб Петритај. Таа не одговори на нашето барање за коментар.
Друга странка во договорот е компанијата „АМ-инвест“, која поседува 25.000 квадратни метри земјиште. Таа фирма е во сопственост на семејството на Алаудин Малај, поранешен претседател на Апелациониот суд во Тирана.
Во 2013 година, Малај, во граѓански спор, пресуди во корист на семејството Шеху, доделувајќи им 156 хектари земјиште. Во 2019 година, пак, беше дел од судски совет што ги отфрли обвиненијата за фалсификување против Петритај. Двете одлуки подоцна беа поништени од Врховниот суд и вратени на повторно судење.
Малај се повлече од албанскиот судски систем во 2020 година, пред да биде подложен на процесот на ветинг воведен во Албанија за отстранување корумпирани судии и обвинители. Според пријавениот имот, тој бил еден од најбогатите судии во земјата.
Малај не можевме да го контактираме за коментар, но неговиот брат, Агрон Малај, категорично негираше каква било поврзаност меѓу одлуките што ги донел Малај и земјишните поседи на неговото семејство.
„Тие одлуки немаат никаква врска со имотот“, рече тој, додавајќи дека земјиштето било купено во 2021 година од бизнисмен кој нема никаква поврзаност со семејството Шеху.
„Земјиштето беше купено преку компанијата и платено преку банкарскиот систем.“
Најголемата парцела опфатена со проектот, околу 1,2 милиони квадратни метри, е во сопственост на „Саут Адријатик девелопмент“, компанија која целосно е контролирана од албанскиот инженер Реди Струга преку „Смарт констракшн инвест“.
Струга е и управител на проектантската и инженерска компанија „ИнфраКонсулт“ ш.п.к.
„Саут Адријатик Девелопмент“ го стекнала земјиштето од повеќе претходни сопственици, меѓу кои и СЕРЕ, компанија во сопственост на „Балфин Груп“, една од најголемите приватни инвестициски групации во Албанија.
Преку друга компанија, „Албанијан ленд девелопмент“, Струга има клучна посредничка улога за катарските милијардери и браќа Рамез и Мохамад Ал-Кајат, кои заедно со Кушнер инвестираат во проектот. Струга не одговори на барањата за коментар.
Меѓу коинвеститорите во проектот е и „Фердинант“, компанија за производство на мебел во сопственост на бизнисменот Бујар Насуфи, кој беше убиен на почетокот на 2025 година под сè уште неразјаснети околности, но според информациите, случајот бил поврзан со имотен спор во албанскиот главен град Тирана.
Според податоците на албанскиот Национален деловен центар, „Фердинант“ е во постапка на ликвидација уште од 2009 година, но и покрај тоа контролира 94.500 квадратни метри земјиште во рамките на предложената развојна зона.
Албанскиот магнат
Албанското седиштето на потенцијалниот инвеститор не може да се лоцира во Тирана | Фото: БИРН Македонија
Иванака Трамп, сопругата на Кушнер и ќерка на американскиот претседател, ја посети лагуната Нарта во јануари, на фотографиите беше забележан и Муса Кастрати.
Тој е син на Шефќет Кастрати, сопственик на „Кастрати груп“, еден од најголемите албански конгломерати со интереси во дистрибуција на гориво, осигурување, туризам, недвижности и управување со Меѓународниот аеродром во Тирана.
Во март 2024 година, „Њујорк тајмс“ го цитираше Муса Кастрати како лице што изјавило дека неговата компанија ќе има улога во плановите на Кушнер во Албанија.
Сопствениците на земјиште во областа за БИРН рекоа дека биле контактирани од Муса Кастрати и од други претставници на „Кастрати груп“, додека жители на Звернец пријавиле дека виделе градежна механизација со ознаки на Кастрати на местото каде што треба да се гради.
„Еден мој пријател ме покани на кафе и ми кажа дека внукот на [Шефќет] Кастрати сака да се сретне со мене“, изјави Балиу за БИРН. Тој рече дека потоа се сретнал со човек кој се претставил како „Дервиш Дина“.
Старешината на селото Звернец, Костак Кономи, исто така изјави за БИРН дека кога локалните жители побарале средба со раководителите на проектот, на состанокот се појавил Дина.
Според двајцата соговорници, Дина се претставил како технички менаџер и понудил да организира средби со претставници на инвеститорот, доколку нивните забелешки не бидат изнесени во медиумите.
Дина е поврзан со Муса Кастрати преку компанијата „КСТ Адвертајзинг“, чие сопствеништво преминувало од Дина на Кастрати, потоа на друга компанија од рамките на Групацијата Кастрати и, најпосле, повторно назад кај Дина.
Контактиран од БИРН, портпарол на Групацијата Кастрати изјави:
„Како што веќе беше јавно објавено во медиумите и потврдено преку официјални информации, компанијата што ги изведува работите и го планира градежниот проект во областа Звернец е ‘Звернец саут Адријатик девелопмент’. Сметам дека вашите прашања треба да ги упатите до таа компанија.“
Од „Звернец саут Адријатик девелопмент“ не можевме да добиеме коментар.
На 12-тиот кат од Европскиот трговски центар во Тирана, каде што е регистрирана компанијата, немаше никаква ознака со нејзиното име, а вработените во зградата рекле дека не знаат за постоење на компанија со таков назив.
Ниту Муса Кастрати не можеше да биде контактиран за коментар. Дервиш Дина се јави на телефонскиот повик, но ја прекина врската жалејќи се на слаб сигнал, по што повеќе не беше достапен.
Лицата што полагаат право на земјиштето
Албанскиот премиер, Еди Рама го поддржува проектот | Фото: Flickr на Влада на РСМ
Заедниците околу лагуната Нарта веќе две децении се борат за сопственост врз земјиште за кое тврдат дека со генерации им припаѓало на нивните семејства.
„Сега ни треба виза за да влеземе на сопственото земјиште“, рече Костаќ Кономи, старешина на селото Звернец.
Две од спорните катастарски зони, 3951 и 1007, биле предмет на административни одлуки донесени меѓу 2006 и 2009 година, со кои биле признаени сопственичките права на семејството Шеху.
Во 2013 година, Основниот суд во Валона, постапувајќи по тужба поднесена од жителите на селото, пресуди во нивна корист и ги поништи одлуките со кои земјиштето му било доделено на семејството Шеху.
Одлуката беше обжалена и минатата година, предметот беше вратен во Основниот суд во Валона, каде што постапката сè уште не е продолжена, иако проектот веќе почнува.
„Поминав 30 години по судови“, изјави Балиу за БИРН.
„Никој нема покомплетно досие од мене.“
Осудата на Петритај за фалсификување произлегува од спорот за зоната 1007, каде што тој и вработен во Државниот архив биле прогласени за виновни за фалсификување превод на документ од времето кога Албанија била дел од Отоманската империја.
Во меѓувреме, владата на Рама му даде зелено светло на предложениот проект.
„Прават будали од нас“, рече Кономи.
„Катастарот, судовите – сите нè прават будали.“
